La subrogación hipotecaria puede ser una buena solución para hacerte ahorrar a largo plazo. Descubre en qué consiste y los pasos que debes seguir para realizarla con éxito.
Indice
¿Qué es la subrogación de hipotecas?
En términos hipotecarios, se denomina subrogación al acto de realizar cambios en las condiciones del préstamo hipotecario. Es decir, si quieres hacer cambios en tu hipoteca, como cambiar de banco o de titular, tendrás que realizar una subrogación de hipoteca.
¿Qué tipo de subrogaciones de hipotecas hay?
Existen varios tipos de subrogaciones hipotecarias. Una subrogación puede ser personal cuando se cambia a uno de los titulares del préstamo, ya sea el deudor o el acreedor. Aunque menos frecuente, también es posible que la subrogación se realice para cambiar el bien hipotecado, es decir, la vivienda para la que se ha adquirido la hipoteca.
- La suboragación del deudor. Este tipo de subrogación es la que hay que realizar para cambiar al titular que paga la hipoteca. Si la persona que ha adquirido el inmueble y la hipoteca para pagarlo necesita cambiar la titularidad del préstamo, puede realizar la subrogación para que otra persona asuma los pagos de la hipoteca.
- La subrogación del acreedor. Esta modalidad de subrogación es la más habitual y consiste en cambiar la hipoteca de banco.
¿Cómo puedo realizar una subrogación de hipotecas?
Ahora que ya sabes en qué consiste una subrogación, sus ventajas e inconvenientes y cuándo compensa, sólo resta ver cómo cambiar la hipoteca de banco. En realidad, el proceso de subrogación hipoteca es mucho más sencillo de lo que cabría esperar. Básicamente podrás resolverlo todo en tres pasos.
1. Buscar una oferta de hipoteca que sea mejor que la que tienes
Las ofertas de hipotecas pueden variar muchos dependiendo de factores externos, así que es normal que los bancos actualicen sus condiciones y precios. Si deseas hacer una subrogación del acreedor (es decir, cambiar tu hipoteca de banco), tendrás que dar con una oferta mejor que la que firmaste, de lo contrario no tendría sentido que la quisieras cambiar.
Hay muchas entidades bancarias que, además de ofertas sus hipotecas, hacen ofertas específicas para subrogaciones, que son más personalizadas y se adaptan mejor a las necesidades y especificidades de los deudores. En cualquier caso, para conseguir una buena hipoteca, tanto si es la primera vez que la firmas como si la quieres subrogar, lo mejor es comparar entre todas las ofertas que puedas.
2. Firmar la oferta vinculante
Cuando hayas encontrado una hipoteca ideal que supere las condiciones de la tuya, el nuevo banco te hará una oferta. Lo único que tienes que hacer en este caso es firmar su oferta vinculante, con lo que estarás afirmando legalmente que quieres subrogar tu hipoteca en este nuevo banco y bajo esas nuevas y mejores condiciones.
Puedes optar por informar tú mismo a tu banco actual o dejar que lo haga tu nueva entidad bancaria. Lo que hará la entidad en este caso es informar a tu banco con la nueva oferta vinculante que has firmado.
3. Esperar una contraoferta de tu banco
Tu banco actual tendrá 15 días desde la recepción de la oferta para hacerte una contraoferta y conseguir que te quedes. Puedes valorar la nueva que te han hecho y aceptar la que más te convenga sin compromisos.
Las características de la contraoferta pueden variar mucho según las circunstancias: las condiciones de tu hipoteca, las condiciones de la nueva oferta, la situación económico y un largo etcétera.
¿Qué ventajas tiene una subrogación de hipotecas?
La ventaja principal de una subrogación hipotecaria es el ahorro. Las ofertas de los bancos están cambiando constantemente. Si un hipotecado decide cambiar su hipoteca de banco es porque le sale más rentable, por ejemplo porque paga menos intereses. Debes tener en cuenta que la subrogación de una hipoteca no es gratis, así que cuando hagas el cálculo debes incluir que las nuevas condiciones sirvan también para amortizar ese gasto de subrogación.
Las condiciones personales de los hipotecados pueden variar mucho y es posible que alguien busque cambiar su hipoteca de banco por otro motivos. Además del ahorro, también es importante tener en cuenta la flexibilidad en los pagos, por ejemplo. Haz una buena comparativa en la que tengas en cuenta todos los factores que influyen en tu hipoteca y darás con unas condiciones ideales.
¿Me interesa realizar una subrogación de hipotecas?
La subrogación hipotecaria tiene, obviamente, un coste considerable. Este coste viene determinado en el momento en que firmas tu hipoteca, se trata de una comisión por subrogación. De esta forma, aunque encuentres una hipoteca con mejores condiciones que la tuya, tendrás que tener en cuenta que tendrás que amortizar ese gasto de comisión por subrogación.
¿Realizo una subrogación de hipotecas o contrato un nuevo crédito?
Existen otras alternativas cuando el hipotecado tiene que cambiar la titularidad (cambiar el nombre del hipotecado o cambiar de banco) de la hipoteca. Otra posible solución que también se realiza con relativa frecuencia es la de cancelar el préstamo hipotecario de forma anticipada y a continuación contratar uno nuevo con unas condiciones que se ajusten a ese momento. Si quieres aprovechar la coyuntura y realizar más cambios que éste, es posible que te convenga más cancelarlo y reabrir uno de nuevo.
En general, suele ser más sencillo hacer una subrogación, pero eso depende de las condiciones que hayas firmado en la hipoteca. Comprueba qué comisiones incluye el contrato, cuánto cuesta la subrogación y cuánto la cancelación y apertura de un nuevo préstamo, y haz balance sobre si te compensa o no.
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