Cláusulas abusivas: qué son y cómo anularlas

Cláusulas abusivas: qué son y cómo anularlas
Por Maite Pombo -

Las cláusulas ahora consideradas abusivas son condiciones aceptadas con demasiada frecuencia en todo tipo de relaciones contractuales. No obstante, en el caso de las hipotecas, la aceptación de este tipo de cláusulas perjudicaban enormemente al consumidor, quedando en una clara situación de desventaja frente a las entidades financieras.

Tras la intervención del Tribunal Supremo, se han determinado qué cláusulas pueden considerarse abusivas a la hora de aceptar una relación contractual. Te las resumimos en este post.

¿Qué es una cláusula abusiva?

Se considera cláusula abusiva (o cláusula leonina) a aquel tipo de cláusula que se impone por una de las partes en una firma contractual, perjudicando a la otra parte de forma evidente.

Este tipo de cláusulas aparecen en contratos comerciales y principalmente hipotecarios. Benefician a la parte de la entidad bancaria y perjudican al consumidor que acepta las cláusulas, quedando este en una situación de desventaja.

El Real Decreto Legislativo 1/2007 lo establece de la siguiente forma: 

“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. 

Características de las cláusulas abusivas

VER OFERTAS DE HIPOTECAS

En nuestro país, se consideran cláusulas abusivas las que reúnan alguna de las siguientes características:

  • Si vinculan el contrato a la voluntad del empresario. Por ejemplo, si autorizan al empresario a resolver el contrato de forma anticipada o le permiten aumentar el precio final de lo acordado.
  • Si limitan el derecho de consumidores y usuarios. La imposibilidad de resolver el contrato por parte del consumidor cuando el empresario no cumpla con las condiciones sería un ejemplo de este tipo.
  • Cuando determinen una falta de reciprocidad en el contrato. No habría reciprocidad si se imponen indemnizaciones y obligaciones al consumidor pero no al empresario cuando no se cumplan las condiciones contractuales.
  • Si imponen al usuario garantías desproporcionadas o la carga de la prueba. Incluso cuando estas deberían corresponder al empresario o la otra parte contratante.
  • Aquellas que resulten desproporcionadas en cuanto a la ejecución del contrato. Por ejemplo, los incrementos de precio por servicios adicionales no acordados, o cargos impuestos al consumidor por tramitaciones que corresponden al empresario por ley. 
  • Las que contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable. Eso sería cuando el contrato esté sujeto a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo.

Principales tipos de cláusulas declaradas abusivas

Tras la declaración de las cláusulas abusivas por parte de los tribunales españoles, muchos consumidores pueden recuperar el dinero de los cargos realizados por su aplicación. Las principales afectan a los contratos hipotecarios y serían las siguientes:

Cláusulas suelo

La cláusula suelo se trata de un tipo de cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al consumidor en tanto que fija un límite mínimo al interés aplicado en una hipoteca de tipo variable. 

Este mínimo debía ser abonado por parte del consumidor aunque el Euríbor, que se trata del índice de referencia utilizado en estos casos, cayese (algo que lleva pasando en Europa desde 2015), lo que en condiciones normales haría que el interés aplicado también tuviese que bajar.

De la misma forma, la cláusula techo, que fija el interés máximo aplicado en una hipoteca variable, también ha sido considerada abusiva en tanto que establece el máximo a pagar muy por encima de los valores habituales, lo cual es desproporcionado en comparación con la cláusula suelo. 

Cláusulas sobre gastos de la hipoteca

Mediante este tipo de cláusulas, los gastos e impuestos habituales relacionados con la creación del contrato hipotecario (tasación y registro de la propiedad, gastos de notaría, etc.) solían establecerse al cargo del consumidor, cuando en realidad debían correr por cuenta del empresario o entidad bancaria. 

El Tribunal Supremo acabó declarando este tipo de cláusula abusiva. La razón es que la necesidad de que estas gestiones queden establecidas también es interés de la entidad financiera, por lo que esta debe asumir al menos una parte de los costes derivados.

Cláusulas de vencimiento anticipado

Este tipo de cláusula es la que otorga derechos a una entidad bancaria para resolver un contrato en caso de impago por parte del consumidor. De esta forma tendría efecto lo que conocemos como embargo.

Lo abusivo de este tipo de cláusulas residía en que esta resolución del contrato podría ejecutarse ante el primer impago de la cuota. El banco podía así solicitar el desahucio del consumidor inmediatamente. 

Desde el 16 de junio de 2019, la nueva ley hipotecaria establece los límites mediante los cuales puede procederse al embargo.  En rasgos generales ahora sería necesario un mínimo de 12 impagos para que se resuelva el contrato y se ejecute la hipoteca.

Cláusulas de intereses moratorios

El interés moratorio o de demora es aquel que paga un consumidor a la entidad financiera por haber incumplido los plazos de pago de las cuotas establecidas. La finalidad es la de cubrir los daños y perjuicios causados por esta demora en el pago.

Este tipo de intereses solían ser desproporcionados, pudiendo llegar a un 20%. Por este motivo, el Tribunal estableció límites para este tipo de intereses, considerando abusivo que el tipo de interés de demora llegase a superar en más de un 2% el tipo de interés remuneratorio. 

¿Qué puedo hacer si he aceptado una cláusula abusiva?

Antes de aceptar un contrato de este tipo, es importante que revisemos punto por punto las condiciones. Solo así nos aseguraremos de que no existan cláusulas abusivas que puedan perjudicarnos. 

Si ya hemos aceptado alguna de estas cláusulas leoninas, debemos realizar la denuncia pertinente mediante la vía judicial. De esta forma, un tribunal o juez podrá considerarlas nulas, y tendremos opción a una compensación por parte de la entidad bancaria.

Como consumidores, en todo caso tendremos en cuenta que la anulación de estas cláusulas no implicará en ningún caso la anulación de todo el contrato. La parte “beneficiada” que impuso este tipo de condiciones se verá obligada a modificar dicho contrato, anulando cualquier tipo de cláusula abusiva.

 

Dejar una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

*