Comprar una vivienda supone un desembolso importantísimo y no sólo por el propio precio del inmueble, sino también por todos los gastos adicionales que conlleva.
Si estás penando en adquirir una vivienda con una hipoteca, debes saber que no sólo tendrás que pagar el piso y los intereses del préstamo, sino que también hay una serie de gastos adicionales e impuestos que encarecen mucho este desembolso.
Indice
La hipoteca
La hipoteca en sí constituye el gasto más elevado con respecto al valor de la vivienda.
Su precio depende directamente de los intereses que cobremos, es decir, de lo que cobre el banco por concedernos este préstamo. En el mercado existen multitud de ofertas de hipotecas distintas, con intereses mayores o menores dependiendo de otros factores, como la flexibilidad del préstamo, el tipo de cuotas, el plazo de amortización y un larguísimo etcétera.
Elegir bien tu hipoteca es tanto o más importante que elegir bien tu hogar. A la larga podrás ahorrar mucho dinero si la escoges según tus necesidades reales.
1. Las cuotas de la hipoteca
Las cuotas de una hipoteca son las pagos periódicos que el hipotecado debe pagar a la entidad bancaria que le presta el dinero. Normalmente las cuotas son mensuales, pero dependiendo de la hipoteca también pueden ser bimensuales, trimestrales, semestrales, etc.
La cuota se compone de dos elementos: el capital y los intereses. El capital es el dinero total que le pedimo al banco para financiar el inmueble. Los intereses son el dinero que nos cobra el banco por prestarnos ese capital.
Dependiendo de si la hipoteca es fija o variable, los intereses pueden variar mucho. En una hipteca fija, los intereses que hay que pagar se fijan en su contratación y no cambian nunca: las cuotas se mantienen idénticas desde el inicio del contrato hipotecario hasta su final.
Con una hipoteca variable, en cambio, las cuotas pueden variar después de cada revisión. En la hipoteca a tipo variable, el interés se compone del diferencial, que es el dinero que acordamos pagarle al banco, y de un índice de referencia, que normalmente es el euríbor. Este índice es un porcentaje que se le suma al diferencial y en total se componen los intereses de la hipoteca que se deben pagar en la cuota. Cuanto más alto esté el euríbor, más se paga en la cuota. Cuanto más bajo esté el euríbor, más económica será la cuota de la hipoteca.
Aunque el euríbor varía cada día, las hipotecas se suelen revisar semestralmente (aunque también puede hacerse cada trimestre o cada año). En estas revisiones se actualiza el estado del euríbor y, con él, el valor de la cuota.
Si comparamos las ofertas de hipotecas del mercado a día de hoy, veremos que los intereses de las hipotecas fijas rondan el 3% y el de las variables el 1% + euríbor (-0,10%).
2. La «entrada» del piso
La entrada de piso es ese dinero inicial que hay que aportar para comprar una vivienda. Y es que, aunque la hipoteca sirva expresamente para adquirir un inmueble, las entidades financieras no suelen conceder el 100% del valor del piso, sino que lo que se suele dar es un 80% del valor del piso.
Existen excepciones y también es posible encontrar una hipoteca 100, es decir, una hipoteca que nos conceda el 100% de la financiación del piso. Sin embargo, lo más habitual es que encontremos muchas más ofertas de hipotecas con un 80% de financiación.
De esta forma, antes de hipotecarte tendrás que tener en cuenta que deberías haber ahorrado ese 20% del valor del piso, que es lo que popularmente se conoce como la «entrada» del piso.
3. Comisión de apertura de hipoteca
Normalmente, las hipotecas incluyen una serie de comisiones que se cobran al ejecutar ciertas acciones. Una de estas comisiones es la de apertura, que tendrás que pagar al hacerse efectiva la hipoteca. Otras comisiones que se suelen incluir en los contratos hipotecarios son las comisiones por novación o por subrogación. Existen hipotecas que no tienen comisiones de ningún tipo, pero sus intereses suelen ser más elevados.
La comisión por apertura se cobra en concepto de abrir la hipoteca. Como regla general, el precio de este gasto ronda entre el 0,1% y 1,5% del capital que se le pide al banco.
Los impuestos
1. IVA
Si la vivienda es nueva o es su primera entrega, hay que pagar el Impuesto de Valor Añadido, el IVA. El IVA varía según el tipo de vivienda de la siguiente manera:
- Si la casa es protección oficial, se paga un 4% de IVA.
- Si la casa es de protección pública, se paga un 10%.
- El 21% de IVA se paga en locales comerciales o garajes.
El IVA que hay que pagar por una vivienda suele ser del 10%.
2. Transmisiones Patrimoniales Onerosas
El caso más frecuente al comprar un inmueble es que éste sea de segunda mano. En este caso, en lugar de pagar el IVA, hay que pagar el conjunto de impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que se compone de tres tipos de impuestos:
- Transmisión Patrimonial Onerosa: este impuesto grava la transmisión del inmueble. Este gasto está entre el 6% y el 10% del precio que figura en las escrituras.
- Actos Jurídicos Documentados: este impuesto grava los gastos notariales. Este gasto varía según la Comunidad Autónoma, y ronda entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.
3. Bienes Inmuebles
Este impuesto se le paga al ayuntamiento que gobierne la localidad en la que se encuentra la vivienda.
Todos los propietarios de bienes inmuebles deben pagar este impuesto anualmente. Este gasto oscila entre el 0,4% y el 1,10%.
4. Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento del valor de la vivienda.
Si, por ejemplo, quieres vender tu vivienda, este impuesto serviría para regular el desfase entre valores en el momento en el que adquiriste la vivienda y el momento en el que la vendes.
Este impuesto puede llegar a un máximo de un 30% del valor incrementado.
Gestiones administrativas
1. Los gastos de tasación
La tasación es una medición que debe realizar un tasador para calcular el precio de real de la vivienda (que es diferente al precio del mercado). Tasar la vivienda permite regular la hipoteca, forma que su precio se ajuste a la realidad.
En el caso de los pisos de los bancos, podrás evitarte este gasto, ya que el piso ya está tasado.
El servicio de tasación de la vivienda oscila entre los 250 y 400 euros. El precio puede variar en función de la localidad en la que se encuentre, los metros que tenga, etc.
2. Los gastos de notaría
El servicio de notaría lo necesitarás para obtener la escritura pública de compraventa. El precio que cobran los notarios está establecido por el Estado. Lo único que hace variar el precio de los gastos de notaría es el inmueble en sí. Dependiendo de sus características, la extensión de la escritura puede variar. También si necesitas más copias, el precio será más elevado.
El precio de los gastos de notaría al comprar una vivienda puede ir de 600 a 900 euros.
3. El Registro de la Propiedad
Una vez que la notaría te otorga las escrituras de la vivienda, debes inscribirla en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad es un listado en el que constan los bienes inmuebles y sus propietarios. Según se establece en este Real Decreto 1427/1989, estos son los valores:
a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
4. Los gastos de gestoría
Los gastos de gestión son opcionales y sirven para encargarse del pago de impuestos y de todo el papeleo que implica comprar una vivienda.
Estos gastos sí dependen de la empresa que contrates. Aproximadamente puedes calcular que los gastos de gestoría para una hipoteca te costarían alrededor de 600 euros.
